21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 唐韶葵 上海報(bào)道
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近期，上海二手房市場(chǎng)博弈加劇，有房東降價(jià)出售，有客戶(hù)從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)，市場(chǎng)的變化源于二手房掛牌量的增加。
綜合滬上多個(gè)大中介反饋，最近不少小區(qū)二手房掛牌量有所上漲，當(dāng)前二手房實(shí)際備案掛牌量減去重復(fù)數(shù)量之后大約有17.1萬(wàn)套。據(jù)鏈家研究院監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，上海4月份二手房成交1.8萬(wàn)套，相比3月成交2.4萬(wàn)套，環(huán)比下降26%。一名資深從業(yè)人員反映，以此匡算，最新去化周期約為10個(gè)月。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾認(rèn)為，雖然4月環(huán)比下滑明顯，但主要原因一是3月份基數(shù)較高，為各種客觀因素導(dǎo)致的短期高點(diǎn)；二是4月份受清明假期影響，節(jié)假日出行使得大家對(duì)樓市的關(guān)注度下降。
面對(duì)去化周期拉長(zhǎng)，上海的房東和客戶(hù)心理已產(chǎn)生微妙變化。這將影響后續(xù)市場(chǎng)成交。
5月8日，住建部、市場(chǎng)監(jiān)督總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（簡(jiǎn)稱(chēng)“中介十條”），提出包括合理降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，鼓勵(lì)房?jī)r(jià)越高費(fèi)率越低分檔定價(jià)，引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用等共十條意見(jiàn)。
分析人士認(rèn)為，新政有助于促進(jìn)二手房交易。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦也指出，中介十條對(duì)于二手房交易應(yīng)該有推動(dòng)作用，但短期之內(nèi)肯定不會(huì)對(duì)二手房的市場(chǎng)產(chǎn)生太多的影響。從行業(yè)自律、合理層面引導(dǎo)來(lái)看，不排除后續(xù)會(huì)出臺(tái)一些相應(yīng)的規(guī)章。
擠泡沫
王為是楊浦區(qū)一名剛需置換買(mǎi)家，此前一直想置換新房，春節(jié)后她突然從新房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二手房，理由是其關(guān)注的幾個(gè)小區(qū)二手房掛牌量增加了不少，有的房源一年多都沒(méi)有賣(mài)出去。
房源去化變慢，意味著帶看量下降。從鏈家的帶看來(lái)看，周帶看量也存在下滑，不過(guò)考慮到月初受清明節(jié)影響，而月末又受到勞動(dòng)節(jié)的影響，若剔除節(jié)假日因素，帶看量整體仍算平穩(wěn)。不過(guò)近幾周的新增客戶(hù)量出現(xiàn)了下降，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)可能會(huì)在連續(xù)幾個(gè)假日的影響下出現(xiàn)降溫。
吳蔚（化名）剛把一套房子下架。吳蔚認(rèn)為，她的房子目前沒(méi)有帶看量，中介一直催她降價(jià)。一旦降價(jià)了，會(huì)有帶看量，但是房子不是著急出售的話，就沒(méi)有必要了。據(jù)了解，與吳蔚一樣想法的賣(mài)家不在少數(shù)，因此也不排除過(guò)一段時(shí)間二手房掛牌量會(huì)減少。
與之相反的是，二手房房東不再?gòu)?qiáng)勢(shì)。4月初，李明（化名）賣(mài)出一套房子。買(mǎi)家交付定金簽了購(gòu)房合同之后，卻由于首付問(wèn)題要違約了。在過(guò)往，李明會(huì)按合同收買(mǎi)家定金，然后重新出售房源。但他考慮到雖然是被買(mǎi)家砍了30萬(wàn)的價(jià)格賣(mài)出去的，但是可能越往后越難賣(mài)，還得繼續(xù)降價(jià)。于是，李明和中介、買(mǎi)家協(xié)商，由買(mǎi)家支付一定金額的利息/罰金，讓交易繼續(xù)下去。“如果放到今天交易，我的房子不一定能以這個(gè)價(jià)格賣(mài)出去。”李明坦言。
這也代表了部分房東的心態(tài)。為了加快成交，中介最近在給購(gòu)房者推銷(xiāo)的也是低樓層低總價(jià)的房源。
一名中介人員透露，目前交易較為頻繁的是總價(jià)四五百萬(wàn)的房子。據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，4月份成交套均總價(jià)345萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)5%。
值得關(guān)注的是，不僅是在上海傳統(tǒng)的市中心，作為上海新的城市中心板塊之一，大虹橋徐涇板塊的二手房成交價(jià)格也已有所回落，大約從平均10萬(wàn)元/平方米，回落到8萬(wàn)元-9萬(wàn)元/平方米。
“我覺(jué)得沒(méi)有任何必要去看空，上海二手房目前還是相對(duì)穩(wěn)定，這樣的局面來(lái)之不易。”前述中介人員說(shuō)，如果是市場(chǎng)持續(xù)不好，大家都會(huì)受影響。市場(chǎng)是連鎖的，不是單個(gè)環(huán)節(jié)的。
對(duì)于購(gòu)房客戶(hù)而言，一個(gè)利好是，市中心原來(lái)的熱門(mén)板塊新推出不少樓盤(pán)，那么認(rèn)購(gòu)積分預(yù)估可能不高了，至少比去年要低。新房門(mén)檻的降低，導(dǎo)致不少手里有多一套二手房的業(yè)主想去新房市場(chǎng)碰碰運(yùn)氣。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)分析認(rèn)為，最近上海二手掛牌量變大，與新房上新量增加也有一定關(guān)系。據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，上海市場(chǎng)一二手聯(lián)動(dòng)性高達(dá)37%。二手房掛盤(pán)量上漲一部分原因是置換需求上升。有的客戶(hù)是先賣(mài)掉手里的二手房再買(mǎi)，還有一部分是出于一二手倒掛誘惑，要去“打新”，還有一部分是套現(xiàn)離場(chǎng)。其中前兩部分都與新盤(pán)有關(guān)。
盧文曦指出，年初至今上海有四批次新房供應(yīng)，每批次都不超過(guò)6900套，所以上海新房供應(yīng)量穩(wěn)定，一直維持小幅快跑的格局，不存在突然之間供應(yīng)量增多；二手房掛牌量更沒(méi)有傳言中的40萬(wàn)套。據(jù)其觀察，大概一個(gè)禮拜新增一萬(wàn)多套掛牌量，1.3萬(wàn)套左右，絕對(duì)量的確是比較高，與2015年、2016年二手房活躍期表現(xiàn)相當(dāng)，但也不存在拋售的趨勢(shì)。
震蕩行情
盧文曦認(rèn)為，一個(gè)月成交1.8萬(wàn)套屬于正常穩(wěn)定的行情，是屬于各方都能接受的一個(gè)水平。市場(chǎng)目前確實(shí)不具備持續(xù)走強(qiáng)勢(shì)路線的格局。
這一過(guò)程中，高端市場(chǎng)的震蕩是最明顯的。比如前灘板塊近期就出現(xiàn)不少降幅在10%左右的房源。有市場(chǎng)人士甚至懷疑，上海2021年出臺(tái)了限售政策，這批房源在2026年將流入市場(chǎng)，會(huì)否在之前引發(fā)二手房拋售潮？
不過(guò)，上海二手房預(yù)期變化其實(shí)是在往好的方向走。前述中介人員反映，房?jī)r(jià)泡沫在逐漸擠出，有的新興板塊二手房?jī)r(jià)差甚至在10%以上。這表明即使業(yè)主賣(mài)得便宜也有獲利空間。在同一個(gè)小區(qū)有些房源能夠以相對(duì)低價(jià)賣(mài)出，說(shuō)明業(yè)主想把資金和房票釋放出來(lái)。
而這些釋放出來(lái)的資金去哪了呢？還是流入樓市。隨著新房供應(yīng)的增加，不少持幣待購(gòu)的買(mǎi)家開(kāi)始尋求新房目標(biāo)，一般都會(huì)選擇地段好、搖號(hào)入圍積分也開(kāi)始往下降的項(xiàng)目。
近期虹橋公館成交一套二手房，單價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米，而據(jù)業(yè)主方透露，當(dāng)初買(mǎi)入價(jià)格為5.2萬(wàn)元年/平方米，賣(mài)房是為了將房票釋放出來(lái)去“打新”。
宋紅衛(wèi)指出，剛出臺(tái)的“中介十條”對(duì)于市場(chǎng)有一定影響，尤其對(duì)于北上廣深這樣的購(gòu)房者而言能夠降低成本，這是比較實(shí)在的優(yōu)惠。“中介10條”的出發(fā)點(diǎn)，是希望促進(jìn)交易，有交易市場(chǎng)就會(huì)逐漸企穩(wěn)。
事實(shí)上，從穩(wěn)定樓市角度，政府手中的政策工具并不少。近日，杭州出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步深化戶(hù)籍制度改革的實(shí)施意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施意見(jiàn)》），明確自今年5月8日起實(shí)施。根據(jù)不同學(xué)歷，杭州進(jìn)一步放寬落戶(hù)政策、優(yōu)化居住證政策。
這背后是杭州4月成交7635套二手房，環(huán)比3月的10828套下跌了約30%。
盧文曦認(rèn)為，目前樓市也沒(méi)有特別大的波動(dòng)，還是延續(xù)了正常的成交節(jié)奏。所謂正常節(jié)奏就是過(guò)完三月份之后，季節(jié)性的反彈之后，整體會(huì)有一個(gè)下滑，回落到原有交易軌道，那么現(xiàn)在來(lái)看的話，差不多就是這個(gè)趨勢(shì)。
目前來(lái)看，上海還沒(méi)有回到一個(gè)月新增2萬(wàn)套掛牌的活躍期，這表明市場(chǎng)還處于一個(gè)從調(diào)整周期剛剛往上回升的修復(fù)性行情。盧文曦預(yù)估五月份上海二手房成交會(huì)進(jìn)入震蕩行情，在1.8萬(wàn)套成交水平徘徊。
